L’acquisto della casa è storicamente, per gli italiani, non appena conquistata la tranquillità economica, la prima priorità. Tanto è vero che gli ultimi dati dell’Istituto di statistica europea rivelano che sette italiani su dieci vivono in abitazioni di proprietà. Pertanto, riveste particolare importanza conoscere bene le varie fasi in cui si articola la compravendita immobiliare.

Le fasi che si presentano durante la procedura di acquisto di un immobile

Le fasi principali sono tre:

  • Proposta di acquisto;
  • Preliminare di compravendita
  • Atto di compravendita vero e proprio, redatto dal notaio

La proposta di acquisto impegna soltanto l’acquirente interessato all’immobile che generalmente versa una somma a titolo di caparra. Il venditore è libero di valutare anche altre offerte fino a che non decide di accettare una proposta di acquisto. In questo caso, dopo l’accettazione, si ricorre al preliminare di compravendita che impegna entrambe le parti a concludere l’acquisto.

Il contratto preliminare di compravendita. In una prima fase, nei casi in cui non sia possibile procedere con la vendita immediata, si ricorre al contratto preliminare di compravendita immobiliare, chiamato anche compromesso di compravendita. Si tratta di un accordo tra venditore e compratore in cui le due parti di impegnano a stipulare successivamente un contratto di compravendita entro una certa data.

Tale accordo deve essere redatto in forma scritta e registrato entro venti giorni dalla stipulazione, presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è obbligatoria nel caso di vendite di società costruttrici (salvaguarda il compratore in caso di fallimento del venditore) mentre nelle compravendite tra privati, non essendoci pericoli di fallimento, solitamente viene redatto come scrittura privata fra le parti (soprattutto per evitare i costi di registrazione).

Bisogna comunque sottolineare che se il preliminare di vendita non è stato solo registrato, il venditore può vendere lo stesso immobile ad una diversa persona, accendere un’ipoteca, subire un pignoramento. In questo caso l’acquirente può ottenere soltanto il risarcimento dei danni. In sede di compromesso viene stabilita una somma che l’acquirente versa a titolo di caparra o acconto. Al momento della stipula del preliminare di vendita occorre prestare attenzione che nel contratto vengano inseriti tutti i dettagli per garantire la tutela dei propri interessi ed occorre eseguire una serie di verifiche. In particolare, occorre prestare attenzione a:

  • Identità effettiva del venditore: assicurarsiche il venditore sia in possesso di un regolare atto di acquisto dell’immobile e accertarsi che non vi siano vincoli o ipoteche:
  • Regolamento condominiale: controllare eventuali lavori di manutenzione straordinaria o spese non pagate dal venditore;
  • Dati dell’immobile: verificare la regolarità catastale, edilizia e planimetrie;
  • Termine della vendita: entro questa data ciascuna delle parti può chiedere all’altra di firmare il contratto definitivo di compravendita.

È importante sottolineare le differenze tra caparra e acconto. La caparra rappresenta una garanzia per tutelare entrambe le parti in caso di esito negativo della compravendita stessa. L’acconto è invece un anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile. In caso di inadempimento da parte di una delle due parti, la controparte può:

  • recedere dal contratto avvalendosi della caparra, quando prevista;
  • chiedere il risarcimento dei danni;
  • agire in giudizio per arrivare a una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto

La compravendita immobiliare

In questa fase viene effettuato il trasferimento definitivo della proprietà, questo passaggio è anche detto rogito. Consiste di fatto in un vero e proprio atto notarile che sigilla la compravendita effettiva dell’immobile. Con il contratto di compravendita si attua immediatamente il trasferimento della proprietà in virtù del solo consenso delle parti. Tuttavia, da questo contratto nascono anche degli obblighi specifici:

  • Obbligo di pagare il prezzo: il venditore di solito non firma se non riceve contestualmente il pagamento. Ci sono casi però, soprattutto nel caso in cui l’acquirente regola il saldo prezzo con un mutuo (la banca solitamente eroga solo dopo il consolidamento dell’ipoteca), in cui il prezzo viene pagato successivamente. In questo caso è più evidente il senso della parola “obbligo”;
  • Obbligo di consegnare la cosa: per effetto del contratto di compravendita, il venditore è tenuto a consegnare la cosa al compratore;
  • Garanzia per i vizi: il venditore è tenuto, a seguito della vendita, a garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore;
  • Garanzia per l’evizione: il venditore deve dichiarare di essere pieno proprietario dello stesso.

Il compratore ha diritto di ricevere la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo. È lecito inoltre, da parte dell’acquirente, richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene. Tuttavia, non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario.

Infine, l’acquirente ha diritto di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile e di essere garantito sia dall’evizione che dai vizi del bene. Il venditore ha invece il diritto di ricevere dall’acquirente l’integrale pagamento a saldo del prezzo pattuito. La transazione viene completata al momento della stipula dell’atto notarile. Nel caso in cui l’acquirente ricorre ad una banca per un mutuo, l’importo verrà erogato dall’istituto di credito direttamente a favore dell’acquirente.

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