La locazione di un immobile comporta per chi lo affitta tre principali rischi. Innanzitutto, che il locatario non restituisca l’appartamento o il locale commerciale al termine del contratto di locazione, che non paghi regolarmente o del tutto i canoni e che restituisca l’immobile con dei danni importanti. Anche la consolidata prassi di richiedere a titolo di cauzione il versamento di tre mensilità anticipate (il massimo consentito dalla legge) non è sufficiente a garantire al locatore la copertura dei danni derivanti da una o da tutte le problematiche di cui sopra.

La fideiussione sull’affitto

Si è pertanto consolidata negli ultimi anni la richiesta da parte dei locatori, come ulteriore copertura oltre alla cauzione, la richiesta di una garanzia fideiussoria emessa da una banca o da una primaria compagnia assicurativa. Questa specifica garanzia denominata “fideiussione sull’affitto” ha la sua base normativa nell’art.1936 del Codice civile. La norma non definisce però la fideiussione bensì il fideiussore come il soggetto che si obbliga personalmente nei confronti del creditore per garantire l’adempimento di un’obbligazione assunta da un altro. Ovviamente nel caso dell’affitto il locatore non chiede che a garantire sia un privato, ma piuttosto soggetti più solidi come le banche e le compagnie assicurative.

Le caratteristiche della fideiussione sull’affitto

Nella sostanza la fideiussione a garanzia dei contratti di locazione ad uso abitativo o commerciale viene rilasciata in favore del proprietario per garantire:

  • il pagamento dei canoni di locazione;
  • la buona tenuta dei locali;
  • l’adempimento di tutti gli obblighi contrattuali

Il deposito cauzionale è come detto la forma di garanzia più tradizionale, ma presenta una forte limitazione: non può essere, per legge, superiore a tre mensilità del canone di locazione e garantisce esclusivamente la buona tenuta dei locali. La crescente richiesta da parte dei locatari di fideiussione bancaria o assicurativa è anche la conseguenza dei problemi economici che hanno colpito moltissime famiglie, attività commerciali e imprenditoriali, prima per la crisi economica e successivamente per quella pandemica. Le difficoltà nel far fronte al regolare pagamento dei canoni di locazione o di affitto, ha creato inevitabili problemi a chi a concesso in locazione i propri immobili, costringendoli ad avviare lunghe procedure di sfratto e ancor più lunghe e costose procedure legali per recuperare i canoni non riscossi.

Sia la fideiussione bancaria che quella assicurativa prevedono costi a carico del richiedente (il locatario) che si traducono in un tasso di interesse calcolato sull’importo del canone annuale. La durata della copertura è quella del contratto di locazione, e nel testo viene indicato anche il numero dei canoni che l’istituto si impegna a versare al locatore in caso di inadempienza del locatario. La principale differenza fra la garanzia bancaria e quella assicurativa e che nel primo caso si attiva a semplice richiesta del beneficiario, nel secondo caso solo dopo che è stato avviato un procedimento nei confronti dell’inquilino inadempiente.

Le problematiche del locatario

Sembrerebbe tutto facile, se non fosse che per il locatario ottenere questo tipo di garanzia è una “mission impossible”. Il rilascio di una fideiussione bancaria presuppone un’istruttoria simile a quella di una concessione di affidamento e nella prassi comune è subordinata a una controgaranzia (pegno) di denaro o titoli di pari importo. Le compagnie assicurative hanno una procedura di valutazione più snella, ma anche loro nella sostanza le rilasciano a clientela conosciuta e con polizze già attive.

Il “Salva Affitto” o “Affitto Assicurato” le nuove alternative

Le problematiche relative al rilascio delle fideiussioni sull’affitto da parte di banche e assicurazioni hanno fatto sì che negli ultimi anni sono stati sviluppati ed immessi sul mercato dei prodotti di garanzia alternativi di matrice assicurativo/mutualistico. Questi contratti chiamati “salva affitto” o “affitto assicurato” offrono sostanzialmente 4 garanzie che intervengono in caso di:

  • mancato pagamento del canone di locazione;
  •  danni dell’immobile e/o dell’arredamento:
  • spese condominiali non pagate
  • spese legali sostenute per la procedura di sfratto

Il massimale relativo al mancato pagamento del canone di locazione varia da 4 a 12 mesi e in alcuni casi viene previsto anche un massimale di indennizzo.

Il massimale in caso di danni all’immobile o dell’arredamento varia dai 3 mila agli 8 mila euro. La garanzia relativa alle spese condominiali non pagate, se presente, prevede un rimborso di almeno 4 mensilità. Il massimale per le spese legali, in caso sia necessario avviare le procedure di sfratto, è solitamente coperto per intero. Per l’inquilino c’è il vantaggio di non dover versare le 3 mensilità di cauzione e di poter ottenere molto più facilmente questo tipo di garanzia. Per il locatore c’è il vantaggio di aver una garanzia che, rispetto a quella della classica fideiussione bancaria o assicurativa, copre anche le spese condominiali non pagate e soprattutto offre un’assistenza legale non solo specializzata ma soprattutto senza costi.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.